[간체자]
超50城支持房子“以旧换新”，怎么换最划算？
出台政策支持住房“以旧换新”的城市越来越多了。而且不少城市拿出了“真金白银”，降低换房者的“退出成本”。
据中指研究院统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。许多人都听说过家电、手机“以旧换新”，但房子“以旧换新”还相对比较新，怎么操作？怎么换划算？
超50城支持住房“以旧换新”
5月6日，深圳出台楼市新政称，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
武汉同日发布楼市新政称，推行“卖旧买新”交易新模式，对卖旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助；支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。
上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会日前联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。据了解，首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。记者登录“乐居换新购”小程序查询发现，目前已有象屿交控·中环云悦府等7个项目上线。
据中指研究院统计，目前已有包括常熟、南京、江阴、连云港、哈尔滨、郑州等超50个城市支持住房“以旧换新”。如果有“以旧换新”的需求，不妨先查询你所在城市是否有相关政策出台。
房子“以旧换新”的三种方式
记者梳理发现，各地支持住房“以旧换新”的方式主要有三种，大致可以简称为：“帮卖”“收旧”和“补贴”。
一是“帮卖”。由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。
这种方式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。
二是“收旧”。由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
这种方式更加直接，旧房有人帮你收了，不怕卖不出去。但也可能存在收购价达不到预期，以及你所在区域不在收购范围内等问题，需要仔细核对当地政策的具体条款。
三是“补贴”。对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。
有的地方会将上述两项或者三项政策联合起来使用以最大限度地便利交易。
还有地方以“带押过户”(不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续)、放宽首套房认定标准等政策配合“以旧换新”，以更好地打通换房链条。如武汉市日前宣布，在当地仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
“以旧换新”大面积推广，什么信号？
首先，这意味着我国楼市调控政策的着力点发生变化，从过去单纯的需求侧提振，到如今的供需两方面同时发力。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励需求切入，而是应从供需两端着力，构建新的发展模式。与限购、限售等需求侧政策不同，“以旧换新”触及供需两个方面。
其次，各地推动“以旧换新”旨在打通房屋“增存循环”。
去年以来，多地二手房挂牌量大增，售房周期拉长，换房链条不畅，新房和二手房市场出现“温差”。
4月30日召开的中央政治局会议明确提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，畅通“以旧换新”，不仅能推动库存消化、盘活存量资产，还有助于化解新房市场交付风险，推动房地产业转型。
此外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求，或成为一种重要的方式。其中关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。
业内预计，2024年将有更多城市出台“以旧换新”的相关配套政策。
“以旧换新”要从百姓需求出发
“以旧换新”政策能否真正达到其预期目标，关键在于是否从百姓的需求出发，让百姓得实惠。
比如：卖掉旧房时，因为房龄、配套等各种原因，二手房业主需要降点价，才能卖出去。换新房时，开发商也需要给点优惠，弥补换房者的部分损失。李宇嘉认为，二手房业主让利了，开发商让利了，政府也要把金融、税收该让的利让出来，比如按揭利率降低、契税减免、补贴到位等。
此外，他提醒，对开发商来说，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。
[번체자]
超50城支持房子“以舊換新”，怎麼換最划算？
出臺政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。
據中指研究院統計，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。許多人都聽說過家電、手機“以舊換新”，但房子“以舊換新”還相對比較新，怎麼操作？怎麼換划算？
超50城支持住房“以舊換新”
5月6日，深圳出臺樓市新政稱，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對於實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關於企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務，優化商品住房“帶押過戶”流程，提升房地產交易便利度。
武漢同日發佈樓市新政稱，推行“賣舊買新”交易新模式，對賣舊房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助；支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。
上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會日前聯合倡議，在上海全市發起商品住房“以舊換新”活動。據瞭解，首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。記者登錄“樂居換新購”小程序查詢發現，目前已有象嶼交控·中環雲悅府等7個項目上線。
據中指研究院統計，目前已有包括常熟、南京、江陰、連雲港、哈爾濱、鄭州等超50個城市支持住房“以舊換新”。如果有“以舊換新”的需求，不妨先查詢你所在城市是否有相關政策出臺。
房子“以舊換新”的三種方式
記者梳理髮現，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種，大致可以簡稱爲：“幫賣”“收舊”和“補貼”。
一是“幫賣”。由房地產開發商聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。
這種方式下，“賣舊買新”會更加便利、節約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。
二是“收舊”。由開發商或地方國企收購舊房，售房款用於購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。
這種方式更加直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能存在收購價達不到預期，以及你所在區域不在收購範圍內等問題，需要仔細覈對當地政策的具體條款。
三是“補貼”。對出售自有住房併購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼或者稅費優惠。
有的地方會將上述兩項或者三項政策聯合起來使用以最大限度地便利交易。
還有地方以“帶押過戶”(不需要提前歸還舊貸款、註銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續)、放寬首套房認定標準等政策配合“以舊換新”，以更好地打通換房鏈條。如武漢市日前宣佈，在當地僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性住房貸款時認定爲首套住房。
“以舊換新”大面積推廣，什麼信號？
首先，這意味着我國樓市調控政策的着力點發生變化，從過去單純的需求側提振，到如今的供需兩方面同時發力。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，當下的房地產市場發展並不能單純從鼓勵需求切入，而是應從供需兩端着力，構建新的發展模式。與限購、限售等需求側政策不同，“以舊換新”觸及供需兩個方面。
其次，各地推動“以舊換新”旨在打通房屋“增存循環”。
去年以來，多地二手房掛牌量大增，售房週期拉長，換房鏈條不暢，新房和二手房市場出現“溫差”。
4月30日召開的中央政治局會議明確提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動庫存消化、盤活存量資產，還有助於化解新房市場交付風險，推動房地產業轉型。
此外，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來通過消化存量房產的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成爲一種重要的方式。其中關鍵是要遵循市場化、法治化和商業可持續的原則。
業內預計，2024年將有更多城市出臺“以舊換新”的相關配套政策。
“以舊換新”要從百姓需求出發
“以舊換新”政策能否真正達到其預期目標，關鍵在於是否從百姓的需求出發，讓百姓得實惠。
比如：賣掉舊房時，因爲房齡、配套等各種原因，二手房業主需要降點價，才能賣出去。換新房時，開發商也需要給點優惠，彌補換房者的部分損失。李宇嘉認爲，二手房業主讓利了，開發商讓利了，政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補貼到位等。
此外，他提醒，對開發商來說，要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當作去庫存、去尾貨的機會。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。
[출처] https://www.chinanews.com.cn/gsztc/2024/05-08/10212974.shtml
